Vous êtes exploitant agricole et vous allez prochainement conclure un bail rural ? Attention à l’existence d’un nu-propriétaire.
Le droit de propriété d’un bien se répartit entre trois attributs :
- l’usus (le droit de détenir et d’utiliser)
- le fructus (le droit de percevoir les revenus)
- et l’abusus (le droit de disposer).
Ces trois attributs peuvent être partagés entre un nu-propriétaire (abusus) et un usufruitier (usus & fructus).
En droit rural, pour conclure un bail rural portant sur des parcelles agricoles et/ou des bâtiments d’exploitation agricole, l’usufruitier doit obtenir le consentement du nu-propriétaire. A défaut d’accord, l’usufruitier peut recueillir une autorisation de justice.
Un bail rural signé uniquement par l’usufruitier seul est nul à l’égard du nu-propriétaire, et ce dernier peut en demander la nullité sans attendre la fin de l’usufruit. Ainsi, le preneur ne sera pas en droit de terminer la période pour laquelle le bail rural a été conclu.
Le preneur peut s’opposer à la demande en nullité en prouvant que l’usufruitier s’est comporté comme pleinement propriétaire du fonds loué. Or, il lui incombe de le démontrer avec des éléments suffisamment caractérisés.
En cas d’échec de cette action, le preneur peut agir en responsabilité contre l’usufruitier fautif afin d’obtenir la réparation d’un préjudice indéniable : l’annulation de son bail rural. En effet, l’obligation de s’assurer du concours du nu-propriétaire au bail conclu appartenant uniquement à l’usufruitier en sa qualité de bailleur.
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