Le bail rural à long terme est un type particulier de bail à ferme qui garantit au preneur une installation durable sur les biens loués. Il est obligatoirement notarié.
Le code rural et de la pêche maritime prévoit plusieurs formes de baux à long terme :
- le bail, conclu au profit d’un preneur qui est à plus de 9 ans et à moins de 18 ans de l’âge de la retraite, d’une durée égale à celle qui doit lui permettre d’atteindre cet âge
- le bail de 18 ans au moins, renouvelable par périodes de 9 ans
- le bail de 25 ans au moins, appelé bail à long préavis, renouvelable par tacite reconduction d’année en année
- le bail de 25 ans au moins sans clause de préavis, qui prend fin au terme stipulé s’il a été conclu ou renouvelé depuis le 14 juillet 2006
- le bail de carrière, d’une durée minimale de 25 ans et permettant au preneur d’atteindre l’âge de la retraite
- le bail cessible de 18 ans au moins, se renouvelant par périodes de 9 ans au moins
Le cas du bail à long terme de 25 ans au moins – article L416-3 du CRPM :
Ce bail (comme le bail de carrière) présente un avantage important par rapport aux baux classiques (de 9 ans ou 18 ans) : il prend fin à l’expiration de la durée pour laquelle il a été conclu.
Les parties peuvent faire le choix d’y insérer une clause de préavis ou non.
- Bail à long préavis
Les dispositions de l’article L. 416-3 du Code rural disposent que si la durée du bail rural initial est d’au moins 25 ans, il peut être convenu que le bail rural à long terme se renouvelle à son expiration, sans limitation de durée, par tacite reconduction.
Dans ce cas précis en cas de reprise, le congé doit être donné par acte extra judiciaire et prend effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il a été donnée.
Ce congé n’a pas à être motivé et permet ainsi, lorsqu’il est délivré par le bailleur, de reprendre le bien à son profit, pour l’exploiter ou non, ou bien de conclure un nouveau bail avec un autre fermier.
Par exemple, à partir de la 21ème année, le bailleur peut demander à reprendre le foncier, sans conditions, aux 25 ans.
- Bail sans clause de préavis
Dans l’hypothèse où le bail ne prévoit pas de clause de tacite reconduction, alors les termes de la loi précisent que le bail prend dans ce cas fin au terme stipulé sans que le bailleur ne soit tenu de délivrer congé.
Cependant, que le bail contienne une clause de tacite reconduction, ou bien qu’il n’en comporte pas, si le fermier se maintient dans les lieux au-delà de la date effective de libération des lieux stipulée dans le congé, le bailleur n’aura pas d’autre choix que de saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux pour demander son expulsion.
Typhaine RIOU