Pour connaître la superficie maximum des parcelles concernées par le bail de petite(s) parcelle(s), il faut se référencer à l’arrêté du préfet du département. La surface des parcelles non soumises à l’intégralité du statut du fermage est variable d’un département à l’autre.
Pour l’Ille-et-Vilaine, une parcelle ou des parcelles d’une surface totale inférieure à un hectare sont concernées par le bail de petite(s) parcelle(s). Les petites parcelles échappent en partie au statut du fermage lorsque trois conditions sont réunies cumulativement :
- Qu’elles aient une superficie inférieure au seuil maximum fixé par arrêté du préfet du département1 (arrêté du 10.08.2020 pour le département d’Ille-et-Vilaine)
- Qu’elles ne constituent pas un corps de ferme,
- Qu’elles ne soient pas une partie essentielle de l’exploitation du preneur.
Les baux de petites parcelles ne sont pas soumis à l’obligation d’un acte écrit, ni au respect du minima/maxima fixé par arrêté pour la fixation du fermage.
Leur régime écarte le droit de préemption du fermier en place, la durée minimum de 9 ans, les clauses de reprises (cession de bail par exemple), le droit au renouvellement du bail et au respect du formalisme du congé (exploit d’huissier/18 mois avant).
Toutefois, il est possible que les parties décident volontairement de soumettre le bail aux conditions normales du statut du fermage. La nuance c’est que le droit de préemption de la SAFER restera applicable et prioritaire alors que les baux classiques de 9ans, c’est le droit de préemption du preneur en place qui prime à celui de la SAFER.
Par conséquent, le régime du bail de petite(s) parcelle(s) est moins protecteur pour le fermier, pour autant il apparaît plus souple dans la fixation de la durée, du montant du fermage, du délai pour donner congé etc.
1 : article D. 410-1 du Code Rural et de la pêche maritime
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