Les biens ruraux peuvent faire l’objet de différents types de baux. Le bail de carrière est un type de bail à long terme.
Caractéristiques du bail de carrière
Le bail de carrière est défini à l’article L 416-5 du code rural. Il doit être conclu pour une durée de 25 ans minimum et il prend fin à l’expiration de l’année culturale pendant laquelle le preneur atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse agricole. L’âge légal de la retraite étant fixé à 62 ans, cela signifie que le preneur ne doit pas avoir atteint l’âge de 37 ans au moment de la signature du bail.
Par ailleurs, il doit porter sur une exploitation agricole constituant une unité économique ou sur un lot de terres d’une superficie supérieure au seuil mentionné à l’article L. 312-1 ; le seuil prévu par le schéma directeur régional des exploitations agricoles de Bretagne est de 20 ha.
Comme pour tout bail d’une durée supérieure à 12 ans, ce bail doit être rédigé par un notaire.
Avantages du bail de carrière
- Pour le preneur : Il lui permet de sécuriser l’exploitation des immeubles à usage agricole pendant toute sa carrière.
- Pour le propriétaire : Il lui permet de reprendre le bien au terme du bail. Il n’est pas obligé d’exploiter personnellement le bien ; il peut l’aliéner ou consentir une nouvelle location à un tiers. Il est libre d’en disposer.
Majoration du loyer : Même si le prix du fermage est identique à celui d’un bail de 9 ans, les parties peuvent convenir de majorer le loyer du fait de la durée. Cette majoration ne peut excéder 1 % par année de validité du bail. Ainsi pour un bail de 35 ans, on pourrait appliquer une majoration de 35 %.
Avantages fiscaux pour le propriétaire
Le propriétaire dispose des avantages fiscaux accordés au bail à long terme :
1. Exonération partielle de droits de mutation :
Si le donataire s’engage à rester propriétaire des terres données à bail à long terme pendant 5 ans, il bénéficie d’une exonération des droits de mutation à titre gratuit à concurrence de 3/4 de la valeur des terres louées, dans la limite de 300.000€ ; au-delà de cette limite, l’abattement est de 50 %.
2. Exonération d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Le propriétaire de biens ruraux loués dans le cadre d’un bail à long terme peut bénéficier d’un abattement de 75 % sur la valeur de ces biens jusqu’à 101 897 € et de 50 % au-delà, pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.
Source : dictionnaire permanent entreprise agricole (Editions législatives)
Nathalie BESNARD – Service juridique