Il est très courant pour une société agricole de construire des bâtiments sur un sol dont elle n’est pas propriétaire. Cette situation peut poser des difficultés en cas de retrait d’un associé ou de décès.
- Constructions réalisées sur un sol en fermage au nom d’un associé
La question de réaliser des constructions sur un sol en fermage, au nom d’un associé, peut se poser pendant la vie de la société.
Bien souvent, les terres sont mises à disposition par un associé qui est titulaire du bail. Les baux sont rarement conclus avec la société. C’est l’associé preneur qui devra alors demander l’autorisation au propriétaire de construire sur le fonds loué. En contrepartie, le droit à indemnité reviendra au preneur et non à la société. Il faudra donc que la convention de mise à disposition précise les conditions de reversement par le preneur des indemnités qu’il a perçu en qualité de fermier alors que les améliorations auront été réalisées par la société.
D’un point de vue fiscal, la fin du bail entrainera l’accession à la propriété des bâtiments par le bailleur et devra donner lieu éventuellement à une régularisation de la TVA par vingtième.
- Constructions réalisées sur un sol propriété d’un associé
Il s’agit là aussi d’une situation très courante. Dans ce cas, l’associé met à la disposition de la société les parcelles détenues en propriété.
Cette situation posera des difficultés en cas de retrait de la société ou en cas de décès. En effet, la fin de la mise à disposition entrainera une accession à la propriété des constructions par l’associé propriétaire. Il devra indemniser la société de la valeur des constructions. En cas de conflit entre les associés, un accord peut être difficile à obtenir. Par ailleurs, d’un point de vue fiscal, l’accession pourra entrainer également une régularisation de TVA par vingtième si le propriétaire ne peut opter à tva bailleur.
Il est conseillé dans ce cas d’établir un bail de la parcelle avec renonciation à accession à la propriété entre l’associé propriétaire et la société.
En conclusion, pour éviter toutes ces problématiques, il est conseillé que la société acquiert la propriété des parcelles qui seront construites.
Nathalie BESNARD
Service juridique