Le locataire, titulaire d’un bail de courte durée dérogeant au statut des baux commerciaux, qui reste dans les locaux au terme du bail en payant une indemnité d’occupation et non un loyer ne renonce pas de façon non équivoque à se prévaloir du statut. Cass. 3e civ. 15-2-2023 n° 21-12.698 F-D, A. c/ Sté Marie-Lucile
Les parties à un bail portant sur des locaux à usage commercial peuvent prévoir de déroger au statut des baux commerciaux . Cela est possible sous réserve de respecter la condition suivante : que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans
A l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le preneur reste et est laissé en possession, bénéficie d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux (C. com. art. L 145-5, al. 1 et 2).
Une cour d’appel juge que le titulaire d’un bail de 6 mois, qui était resté dans les locaux après le terme du bail, avait renoncé à l’application du statut des baux commerciaux pour deux raisons. Le locataire, en se maintenant dans les lieux sans payer de loyer, avait manifesté, sans aucune équivoque, sa volonté de ne pas se comporter en tant que locataire commercial. Il avait signé un protocole d’accord dans lequel il admettait devoir une certaine somme au titre d’indemnités d’occupation et non de loyers, reconnaissant ainsi qu’il n’y avait pas de bail commercial.
Cette décision est censurée par la Haute Juridiction, ces motifs ne caractérisant pas une renonciation non équivoque du locataire à se prévaloir du statut des baux commerciaux.
En conséquence, si la renonciation par le titulaire d’un bail dérogatoire resté dans les locaux à l’application du statut des baux commerciaux est admise de longue date, cette renonciation ne doit pas être équivoque. Le fait de signer des baux dérogatoires successifs ne suffit pas à établir la volonté d’exclure le statut (notamment, Cass. 3e civ. 19-11-2003 no 02-15.887 FS-PB : RJDA 2/04 no 140).
Précisons que la décision commentée a été rendue pour des faits antérieurs à l’article L 145-5 du Code de commerce dans sa rédaction issue de la loi Pinel du 18 juin 2014. Cet article précise que, à l’expiration de la durée légale, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant au statut pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux
Cass. 3e civ. 15-2-2023 n° 21-12.698 F-D, A. c/ Sté Marie-Lucile
Source : Editions Francis Lefebvre 2022
Solenn BESNARD
Service juridique