Le statut du fermage est applicable à « toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter, pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 du code rural ».
Le prix est un élément nécessaire pour caractériser le bail. La mise à disposition à titre gratuit est constitutive d’un prêt à usage ou commodat. Cependant, l’appréciation du caractère gratuit de la convention peut poser problème. Ce caractère disparaît dès que des services ou des prestations en nature sont fournis.
D’après la jurisprudence, la convention peut être analysée comme un bail rural lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire des terres sont mises à la charge du propriétaire des animaux par exemple. Autrement dit, si le contrat conclu fait peser sur le propriétaire des animaux, des obligations inhérentes à l’entretien du fonds (taille des haies, maintien en état des clôtures et des accès, arrachage des chardons, fumure…), obligations qui incombent traditionnellement à un propriétaire exploitant ou à un fermier.
En revanche, la preuve du bail n’est pas apportée par une affiliation à la MSA, ni même par une demande d’aides PAC, car il s’agit d’un acte unilatéral. C’est au fermier de rapporter la preuve de l’existence d’un bail. Il peut le faire par tous moyens. En cas de litige c’est le tribunal paritaire des baux ruraux qui tranchera.
Si le bail est reconnu, le fermier bénéficie d’un droit de préemption en cas de vente des terres louées. Dans ce cas, la vente faite par le propriétaire à un tiers, au mépris des droits du fermier, peut être sanctionnée par la nullité, à la demande du fermier.
Soizic BEDOUIN.