Le bail rural cessible, hors cadre familial, a été instauré par la loi d’orientation agricole du 5 janvier 2006. Par cette loi, le législateur a voulu faciliter la transmission de l’exploitation dans sa globalité et éviter des démantèlements d’exploitations sans successeur (dans le cadre familial).
Conditions du bail cessible :
Le bail cessible inclut une clause de cession du bail hors du cadre familial. Cette clause autorise le preneur à céder son bail à la personne de son choix et déroge donc au principe de la cession de bail dans le cadre familial (art L 411-35 du code rural).
Pour être valable, le bail doit comporter une mention expresse précisant la volonté du bailleur et du preneur de se soumettre aux dispositions du bail cessible.
Le bail rural cessible étant un bail à long terme, d’une durée de 18 ans, il doit également faire l’objet d’un acte authentique.
Avantage pour le propriétaire : La majoration du prix
Le montant du fermage peut être majoré de 50 %. Cette majoration est appliquée sur la base du loyer du bail à long terme.
Cession du droit au bail cessible :
La particularité de ce bail est la possibilité de céder le droit au bail. Elle introduit donc l’admission du pas-de-porte dans le domaine agricole. Cette possibilité de monnayer le droit au bail n’est ouverte qu’au seul bail cessible. Le législateur a précisé dans la loi du 27 juillet 2010 que le paiement d’un pas de porte était également accordé au bailleur lors de la conclusion du bail.
Fin du bail cessible :
Le bailleur peut mettre fin au bail, à l’expiration de celui-ci, en délivrant un congé au preneur dans les conditions de droit commun. Il existe toutefois une différence concernant le défaut de paiement des fermages. Dans le cadre du bail de 9 ans, il est nécessaire de constater deux défauts de paiement de fermages ; alors que dans le cadre du bail cessible, le défaut de paiement des fermages et des charges permet de ne pas renouveler le bail après une mise en demeure par acte extrajudiciaire restée infructueuse pendant 3 mois. Le preneur pourra cependant saisir le juge avant l’expiration du délai de 3 mois afin de solliciter des délais de paiement et de suspendre l’action en résiliation du bail.
Versement d’une indemnité :
Le bailleur peut mettre fin au bail sans motiver les raisons du non renouvellement. Dans ce cas, il devra verser au preneur une indemnité d’éviction pour l’indemniser du préjudice causé par ce non-renouvellement. Cette disposition est d’ordre public, les parties ne peuvent y déroger en insérant une clause dans le bail.
Par contre, si le non-renouvellement est motivé pour défaut de paiement, mauvais entretien du fonds loué ou non-respect des clauses environnementales (art L 411-31 du code rural), l’indemnité ne sera pas due.
Malgré l’intérêt que peut représenter ce bail, il reste peu utilisé dans notre région.
Nathalie BESNARD
Service juridique
Source : dictionnaire permanent Entreprise Agricole (Editions Législatives)